אז מה זה ארנונה ?

ארנונה זה מס שמוטל מכוח חוק בכל שנה והוא מורכב לכאורה ממשוואה מאוד פשוטה:

"שטח הנכס" כפול "תעריף לכל מ"ר" – המכפלה של שניהם יוצרת בעצם את החיוב השנתי.

אבל למען האמת, זה לא כל כך פשוט, וכפי שנציג כאן, הנתונים של "שטח" ו"תעריף" מצריכים בדיקה דקדקנית ועשויים להתפרש במספר אופנים.

וכל שינוי קטן במשוואה הזאת יכול להביא להפחתה של עשרות אחוזים בחיוב הארנונה!

הפרמטר הראשון – "שטח "

דבר ראשון אנחנו רוצים לבדוק מהו שטח הנכס ובעיקר, פרקטית, איך אנחנו מפחיתים אותו.

לכל רשות במדינת ישראל (ויש כ-250 כאלו) קיים "צו מיסים" –  חוברת קריטריונים שבה מפורטת, בין היתר, שיטת המדידה שהיא זו שקובעת מה יהיה חיוב הארנונה בנכס.

ישנן 4 שיטות מדידה שונות (!!!) והפערים בין שיטה לשיטה עשויים להיות עשרות אחוזים…

לכן, כל כך משמעותי לבדוק האם אכן מדדו את הנכס שלכם בדיוק בהתאם לשיטה הרלבנטית הנכונה – נכס בשטח 1,000 מ"ר יכול בקלות להיחשב לצרכי ארנונה בשטח 700 מ"ר, אם מודדים אותו "נכון".

דבר נוסף הקשור גם הוא לשטח – הגדרת השטח שהינו בר חיוב בכלל.

ישנם שטחים שלכאורה נראה ברור כי אפשר לחייב אותם בארנונה ובכלל מגיע להם פטור מוחלט (!) או שבכלל הם לא אמורים להיכלל בחיוב.

לדוגמא: משרד בתל אביב

בהתאם למפורט בחוזה השכירות של הנכס מצויין כי שטחו 400 מ"ר. וגם בחיוב הארנונה מופיע שטח של 400 מ"ר.

נשמע הגיוני ומתאים לא? ממש לא!!

לצרכי קביעת דמי שכירות, נהוג לחשב את כל שטח הנכס "ברוטו" כולל קירות פנים וחוץ. לעומת זאת, בהתאם לצו המיסים של עירית ת"א, שטח הנכס לצרכי חיוב ארנונה הינו השטח "נטו, נטו" כלומר ללא קירות החוץ וגם ללא קירוץ הפנים – רק רצפה.

הפער בין שתי השיטות הללו יכול להגיע בקלות ל- 10% ואף יותר מכך.

המשמעות הכספית גדולה מאוד – תעריף למשרדים בתל אביב מתקרב ל- 400 שקל למטר לשנה. ולכן הפחתה של 10% באה לידי ביטוי בהפחתה של 16,000 ₪ לשנה.

וזאת, רק מבדיקה של שיטת המדידה הנכונה והשוואה בין השטח בחוזה שכירות לשטח בחיוב הארנונה.

לסיכום – אם השטח בחיוב הארנונה דומה לשטח בחוזה השכירות, יש כנראה בעיה וניתן להפחית את החיוב.

נביא דוגמא אחרת שממחישה את הצורך לא רק בבדיקת גודל השטח אלא את המהות שלו, כלומר האם יש בכלל מקום לכלול אותו בחישוב או לא. האם הוא בר חיוב.

"קאנטרי קלאב" בו טיפלנו, החזיק בשטחי קרקע גדולים שלא היו להם מבנים, שטחי קרקע לצורכי הגינון בריכה וכו'.

השטחים לא היו ממש בשימוש שוטף של הקאנטי ובכל זאת נאלץ לשלם הרבה מאוד שנים על אלפי מ"ר של קרקע שלא הייתה בשימוש.

אבל… החוק קובע שכדי לחייב קרקע בארנונה, יש צורך בהתקיימות של  שני תנאים  מצטברים:

• צריך שתהיה בעלות או חזקה בשטח – ואכן במקרה של הקאנטרי הוא המחזיק בשטחים הללו.
• וגם צריך להיות שימוש בפועל. וכפי שציינו בקרקע הזאת לא היה שימוש.

כיצד יוצרים "אי שימוש" כשמדובר בקרקע פתוחה שניתן לעבור ולהשתמש בא כל הזמן? פשוט, באמצעות תיחום של שטח הקרקע והפרדה שלו פיזית משאר הקאנטרי, הצלחנו להביא לפטור מלא לאותם שטחי קרקע ללא הגבלת זמן!

לסיכום, פרקטית תמיד לבדוק מה שיטת המדידה. לוודא שאתם אכן מחוייבים  בשיטה הנכונה וטוב תמיד לוודא גם אם יש אולי שטחים מסויימים שפשוט ניתן בנסיבות המקרה הספציפי לקבל עליהם אפילו פטור מלא, כי הם אינם ברי חיוב בארנונה.