אלו התנאים לקבלת הפטור –
א. הנכס צריך להיות הרוס או ניזוק.
ב. הנכס צריך להיות ריק מכל מחזיק "ואין יושבים בו".
ג. יש צורך להודיע לעירייה על היות הנכס לא ראוי לשימוש ועל כך שלא יושבים בו.
ד. רק עם מסירת ההודעה הבעלים לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים, כלומר ממועד מסירת ואילך.
סעיף 330 ממשיך:
"…חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בבניין…".
לאחר שניתן פטור ל- 3 שנים, והנכס עדיין לא ראוי לשימוש, הרשות יכולה לחייב בארנונה בחמש השנים הבאות בתעריף המינימלי האפשרי המותר על פי חוק, בהתאם לשימוש האחרון שנעשה בנכס. לדוגמה, אם השימוש האחרון היה משרדים, יש במדינת ישראל תעריפי מינימום ומקסימום למשרדים והעירייה צריכה לחייב בתעריף המינימלי שמותר בעסקים.
נמשיך, חלפה תקופת הפטור של 3 שנים וחלפו גם 5 שנים של תעריף מינימלי והנכס עדיין הרוס ולא ראוי לשימוש, מה כעת?
ממשיך סעיף 330:
"…חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים".
כלומר, בתום 8 שנים, אם הנכס עדיין לא ראוי לשימוש ניתן למסור על כך הודעה לעיריה ומרגע זה בעל הנכס/המחזיק זכאי לפטור מלא מארנונה לצמיתות!! כלומר עד שהנכס יהא ראוי לשימוש.
נסכם פרקטית – אז מה התנאים לפטור?
התנאי הראשון הוא מבחן פיזי. הנכס צריך להיות הרוס וניזוק, וצריך לבחון האם במצבו הנוכחי של הנכס הוא ראוי לשימוש או לא ראוי לשימוש.
תנאי שני הוא שהנכס ריק! שימו לב, זהו תנאי חשוב, תנאי מצטבר, גם הוא צריך להתקיים. הנכס צריך להיות לא ראוי לשימוש וגם הוא צריך להיות ריק מכל אדם וחפץ.
תנאי שלישי, שוב תנאי מצטבר, בנוסף לשניים הקודמים, קיימת חובה של הבעלים/המחזיק למסור הודעה בכתב לעיריה על הנ"ל, עם אסמכתה (חותמת "נתקבל") בדואר רשום עם אישור מסירה ולהודיע לרשות כי על פי סעיף 330 לפקודת העיריות הוא מבקש לקבל פטור מוחלט מארנונה.
עמדתם בתנאים? תקבלו פטור מוחלט לשלוש שנים ולאחר מכן, כאמור, בחמש השנים הבאות עדיין עשויה להיווצר הפחתה משמעותית מאוד בחיוב (למרות שאין כבר פטור מלא) ואתם אמורים להיות מחויבים בתעריף הזול ביותר האפשרי, בהתאם לשימוש האחרון שנעשה בנכס. לאחר מכן, פטור מוחלט מהארנונה ללא הגבלת זמן.
מהי בעצם ההגדרה של נכס "לא ראוי לשימוש?
בהתאם להלכת בית המשפט העליון בעניין "המגרש המוצלח" יש לבדוק באופן הכי פשוט ועובדתי האם בנכס במצבו הנוכחי ניתן לעשות שימוש או לא.
יודגש, כי כאשר הנכס במצב פיזי לא תקין (ולכן לא ראוי לשימוש) הרשות לא יכולה לחייב את הבעלים להשקיע כסף כדי להשמיש את הנכס – אפילו אם מדובר בהשקעה כספית קטנה שלכאורה משתלמת כלכלית.
השאלה היחידה הרלבנטית היא: האם במצבו העובדתי הנכס ראוי או לא ראוי לשימוש.
בהתאם להלכת "המגרש המוצלח" המבחן לקבלת הפטור הוא פיזי בלבד (!) ולא כלכלי.
ז"א, פרקטית, אם יש לי נכס שאפילו בהשקעה של כמה אלפי שקלים אני יכול להביא אותו לכך שהוא יהיה ראוי לשימוש, עדיין בהתאם להלכה הזו ולהלכות נוספות כמו הלכת "גב ים" בהרצליה, לא ניתן לחייב נישום להשקיע כסף כדי להביא לכך שהוא יהיה ראוי לחיוב בארנונה ואז לחייב אותו.
שימו לב שחשוב לשלב את המונח "ראוי לשימוש" בשני היבטים – גם מבחינה פיזית אבל גם מבחינה חוקית רישויית.
לדוגמא, נניח כי מדובר בשטחי משרדים במצב פיזי של "מעטפת" (כלומר בנוי ללא גמר פנימי וללא חלוקה). הרשות תטען שאמנם לא ניתן להשתמש בו למשרדים עדיין, אבל בהחלט ניתן להשתמש בו כמחסן. לא כך? מבחינה פיזית, העיריה כנראה צודקת, אבל… האם בכלל מותר מבחינה חוקית להשתמש בשטח כמחסן? האם היתר הבניה של הנכס מאפשר אחסנה? בהרבה מקרים זה לא כך והשימוש בהיתר הוא רק למשרדים (או שימוש "עיקרי" אחר) ולא ניתן להשתמש בכל השטח לאחסנה.
הרשות לא יכולה לחייב את הבעלים בהתאם לשימוש שלא ניתן חוקית לבצע אותו.
אגב, יתכן שניתן להוציא היתר בניה חדש שיתיר שימוש למחסן, אבל כל עוד אין היתר כזה (ולא ניתן להכריח את הבעלים לבקש היתר כזה) אזי לא ניתן לבצע שימוש למחסן ולא ניתן לחייב בארנונה!