אגרות בניה והיטלי פיתוח - קושי בקבלת אישור העדר חובות לצורך העברת הזכויות בטאבו וחיסכון? המאמר הזה בשבילכם
מאת עו"ד אבנר שמר
בבואנו לרכוש או למכור נכס נדל"ן (פרטי או מסחרי) חלים עלינו מספר תשלומי חובה, ביניהם מס
רכישה, מס שבח, היטל השבחה וכדו'. בין תשלומי החובה, לעיתים מתווספות להן דרישות לתשלום אגרות בניה והיטלי פיתוח, דרישות אשר פחות מוכרות לציבור הרחב.
אז מה זה אגרות בניה והיטלי פיתוח?
אגרות בניה והיטלי פיתוח, הינם תשלומי חובה המוטלים על ידי רשויות מקומיות ותאגידי מים וביוב, לשם מימון התקנתם ורכישתם של תשתיות ציבוריות בתחומן המוניציפלי כגון: כבישים ומדרכות,
תיעול, ביוב וצנרת מים. אגרות בניה והיטלי פיתוח אלו נדרש לשלם מי שהוא בעלים של קרקע ו/או מי שמבקש לבנות על קרקע ו/או בעלים המעוניין להוסיף בניה למבנה קיים.
לצורך גביית אגרות בניה והיטלי פיתוח יש צורך בהתקיימותן של עילות ("אירועי מס") המצויות ברוב חוקי העזר ובכללי דמי ההקמה, אשר במועד התממשותן תהיה רשאית הרשות המקומית או התאגיד העירוני להוציא דרישה לתשלום אגרות בניה והיטלי פיתוח. עיקרן של העילות הן: כאשר מונחת לראשונה תשתית עירונית הגובלת בנכס או המשרתת את הנכס, במועד הגשת בקשה להיתר בניה חדשה או תוספת בניה, כאשר מתגלה לרשות או התאגיד על בנייה ללא היתר אשר טרם שולם בגינה.
למי "שייכים" אגרות בנייה והיטלי פיתוח?
עד להעברת הסמכויות לרשות המים, אגרות בניה והיטלי פיתוח היו מוטלים על פי תעריפים קבועים לכל מטר רבוע בחלוקה לשני רכיבים: רכיב שטח הקרקע ורכיב שטח הבנוי. המקור החוקי לגביית אגרות בניה והיטלי פיתוח היה בפקודת העיריות ובחוק הרשויות המקומיות (ביוב), כאשר התעריפים נקבעו בחוקי העזר שחוקקה הרשות המקומית באישורו של משרד הפנים. עם ביצוע הרפורמה במשק המים והביוב הועברו הסמכויות לגביית היטלי הנחת צנרת מים וביוב לתאגידים העירוניים,
כאשר יתר סוגי האגרות וההיטלים נותרו בסמכות הרשויות המקומיות. עד לפני שנה, פעלו התאגידים מכוח חוק תאגידי מים וביוב, כאשר החוק הותיר את התעריפים שהיו בחוקי העזר העירוניים. לאחר הקמת רשות המים, נקבעו תעריפים חדשים בכללי דמי ההקמה למערכות מים
וביוב.
בשנים האחרונות החלו רשויות מקומיות ותאגידים עירוניים רבים לשלוח חיובי אגרות בניה והיטלי פיתוח לנכסים קיימים, מבלי שהתקיימו התנאים הקבועים בחוק להטלת חיובים כאמור, ומבלי
שהתקיימה זיקה נדרשת בין מועד הנחת התשתית העירונית לראשונה למועד הוצאת דרישת
התשלום. לדוג' במסגרת סקר נכסים של הרשות המקומית (לעיתים ע"י חברה חיצונית) הבוחנת
את מלוא תשלומי העבר של הנכסים בתחומה המוניציפלי של הרשות המקומית או בעת בקשתו של בעל הנכס לקבל אישור העדר חובות לצורך העברת הזכויות בטאבו. כמו כן, על פי הדין, אין לחייב
נכס באגרות בניה והיטלי פיתוח בגין שטח אשר שולם בגינו בעבר. אולם, בפועל המציאות לעיתים קצת שונה,
והקושי מתגבר כאשר יש צורך להוכיח תשלום עבר בגין נכסים שהתשלום בגינם נעשה לפני עשרות שנים.
נקודות אלו זכו למענה ע"י בית המשפט ורשות המים בשנה האחרונה. בפס"ד עע"מ 12/8832 עיריית
חיפה נ' יצחק סלומון בע"מ קבע בית המשפט העליון כי העירייה אינה רשאית לדרוש תשלום חובות
שהתיישנו כתנאי לאישור לטאבו. ביהמ"ש קבע שיש להחיל את דיני ההתיישנות גם ביחס ל"הליכי
גבייה פסיביים" קרי, רשות מקומית אינה יכולה לנקוט הליכי גביה בדרך של הימנעות ממתן אישור
לטאבו בשל חובות. יצויין כי פסה"ד ניתן בנוגע לחובות ארנונה שהתיישנו, אולם בית המשפט מוסיף
בנימוקיו "אף שהתייחסנו בדיוננו רק לגבייה פסיבית של ארנונה, נראה כי על פני הדברים אין קושי
להחיל את אותה מסקנה אף לגבי כל הליכי הגבייה הפסיביים האחרים שנזכרו לעיל".
גם רשות המים לא קפאה על שמריה וקבעה בכללי דמי ההקמה למערכות מים וביוב, חזקות בהן
רואים את הנכס כנכס ששולמו בגינו תשלומי עבר באגרות בניה והיטלי פיתוח בגין מים וביוב. לדוג' נכס
אשר נבנה בהיתר למעט בניה חורגת, וחובר כדין לאספקת מים באמצעות מערכת מים או להזרמת
ביוב באמצעות מערכת ביוב. בנוסף נקבעו כללי קיזוז בגין שטחים שנבנו בהיתר בלבד ושולם בגינם
תשלום עבר, וכיום מעוניינים בהריסה ובנייה מחדש. יודגש כי כללים אלו חלים על התאגידים
העירוניים בלבד ועל כן אינם חלים באגרות בניה והיטלי פיתוח שבסמכויות הרשויות המקומיות.
על אף כל אלה, נותרו נקודות רבות אשר טרם ניתן להן מענה. לעיתים מוציאים הרשות המקומית
והתאגיד דרישות בגין עבודות שכלל לא בוצעו על ידן או שלא בתחומן המוניציפלי. דרישות שלא
עומדות בתנאים הפרוצדורליים הנדרשים על פי החוק או דרישות בגין מרכיבי תשתיות שכבר שולם
בעדן או בשל שטחים ותעריפים שגויים ומנופחים. לפיכך ראוי שהמחוקק ייתן את הדעת לכך וכדאי
בנוסף כי בעל נכס המקבל דרישה לתשלום יבחן אותה לעומקה ובמקצועיות, בטרם הוא ניגש לשלם
אגרות בניה והיטלי פיתוח אלו.
רוצים להפחית בחיובי העסק לרשויות המקומיות? זה לגמרי אפשרי!